Kreuzberger Chronik
November 2001 - Ausgabe 32

Der Monat

Die unendliche Geschichte vom Viktoria Quartier (2):
Improvisiertes Ambiente - Unerbauliches vom »Viktoria Quartier



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von Thomas Heubner

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Ein klirrend kalter Februarnachmittag. Die Herren der Bergexpedition sind in dicke Pelzmäntel eingemummelt, haben Fellmützen auf, Fausthandschuhe, Schneebrillen. Sie sind mit Rucksäcken, Eispickeln, Äxten ausgerüstet und werden sogar von einem Bernhardiner beschützt. So wagt man den gefährlichen Aufstieg – von der Belle-Alliance-Straße, dem heutigen Mehringdamm, auf den Kreuzberg. Die Todesmutigen gehören zur kurz zuvor in einer Weinstube Unter den Linden gegründeten »Gesellschaft zur Erforschung des Kreuzbergs«, die meisten von ihnen Maler und Bildhauer, darunter Max Klinger. Angeseilt und von zahlreichen neugierigen Zuschauern angefeuert, stapfen die couragierten Forscher durch den tiefen Schnee. Oben angekommen, feiern die erschöpften Gipfelstürmer ihren Triumph mit einem zünftigen Punsch am offenen Feuer. Doch die Party währt nicht lange, weil ein Gendarm mit Pickelhaube die Bergsteiger gebührenpflichtig verwarnt. Die Seilschaft indes läßt sich die Laune nicht verderben und steigt über den Südhang zur nahegelegenen Bockbierbrauerei ab, wo man sich zu feucht-fröhlicher Runde im »Tivoli« niederläßt. Geschehen Anno 1880 …

Heute wären Max Klinger & Co. nicht in einem Vergnügungslokal, sondern auf einer Baustelle gelandet. Dort wurde noch vor wenigen Tagen emsig gewerkelt und wohl auch Bier getrunken. Doch nun schwebt Grabesruhe über dem traditionsreichen Ort …



Denn 1829 eröffnen die Brüder Gerike in unmittelbarer Nähe des Nationaldenkmals einen Lustgarten mit Pavillons, Prunksälen und Spieleinrichtungen, frei nach der Devise: »Klotzen, nicht kleckern!«. Massenhaft strömen die Berliner zu Bierbuden, Karussells und Schaukeln. Dreißig Jahre später ist der Rummel verschwunden. Geblieben nur die »Berliner Brauerei-Gesellschaft Tivoli« mit ihrer großen Gartenwirtschaft. Das Bier mit dem Eisernen Kreuz auf dem Flaschenetikett avanciert zum Markenführer.

Doch inmitten des Booms droht Gefahr – aus dem Osten. Die noch unbedeutende Schultheiss-Brauerei an der Schönhauser Allee (heute »Kulturbrauerei«) verspürt Expansionsgelüste. David greift Goliath an und wagt den Vorstoß gen Westen. 1891 die »feindlichen Übernahme«, Schultheiss kauft die Tivoli-Brauerei und baut die »Gotische Halle« mit ihren Kreuzgewölben, Werkstattgebäude, Flaschenkeller, Faßbierlager. Bis heute ziert der Schriftzug »Schultheiss-Brauerei, Abt. II« die Backsteinfassade des Schankgebäudes an der Methfesselstraße.

Am Kreuzberg geht es 120 Jahre bergauf, egal, ob Kaiserreich, Weimarer Republik oder Nazis. Sogar vom Krieg erholt sich die Brauerei, und mit dem Fall der Mauern 1989 fallen dem Branchenriesen auch die Betriebsgelände im Osten wieder in den fruchtbaren Schoß. Schultheiss konzentriert sich auf die zurückgewonnenen Gebiete, die alte Brauerei dagegen wird geschlossen und droht zur Stadtbrache zu werden. Wieder mal ist eigentlich der Osten schuld.



Zum Glück weht anstelle des eisigen Windes des Kalten Krieges nun der warme Hauch der Globalisierung ins Neue Berlin und alternative Kreuzberg. Mit ihm natürlich Ideen und Visionen neuer Lebensformen, wie man sie seit geraumer Zeit in New York oder im Londoner Dockland pflegt: zuvörderst das Loft-Living, leben und arbeiten in historischen, freilich anspruchsvoll modernisierten Industriebauten. Im Sommer 1997 ist es dann auch für die Schultheiss-Brauerei soweit. Wie sie in einer hoffnungsfrohen Eigendarstellung formuliert, entwickelt eine kleine, kreative Gruppe von Marketingspezialisten, Historikern und Architekten für das heruntergekommene Gelände ein einzigartiges Projekt: Das »Viktoria Quartier« soll sich binnen weniger Jahre zu einem innovativen Standort für Wohnen, Arbeiten, Kunst und Kultur mausern. Die Mittel zum Zweck: Lofts, Penthouses und Townhouses. Und weil Individualismus eben individuellen Lebensraum braucht, soll’s drumherum jede Menge Top- und Eventlocations geben – einen Wellness- und Fitnessbereich, ein Hotel und edle Erlebnisgastronomie. Oder Tafelfreuden mit Fabrikatmosphäre im alten Maschinenhaus. Denn die leicht morbide Atmosphäre der alten Fabrikhalle ist schließlich wie geschaffen für unberechenbare Nächte, die ihren Reiz aus einem improvisierten Ambiente ziehen. Als professionelle Garanten für letzteres empfehlen sich zwei PR-Agenturen, von denen die eine beispielsweise schon ein Parfum-Launch in einem Atomschutzbunker veranstaltete. Bombenstimmung also auch in der Wohlfühlstadt, einer Kuschelecke für Kreative – will heißen PR-Berater, Galeristen, Filmproduzenten, Drehbuchautoren, Verlage oder Jungunternehmer der new economy. Den Masterplan für das fünf Hektar große Areal erstellt übrigens der kalifornische Architekt Fred Fisher, der nach eigenem Bekunden vor 1998 noch nie etwas von Kreuzberg gehört, geschweige denn gesehen hat.



Obwohl in der Gegend bis ins 19. Jahrhundert kräftig Kies ausgebuddelt wurde, will man das »Viktoria Quartier« natürlich nicht auf Sand bauen. Die eigens hierfür gegründete Entwicklungsgesellschaft findet zwei potente Kommanditisten, die mit fifty-fifty Gesellschafteranteilen gewillt sind, eine Summe zwischen 300 und 350 Millionen DM zu investieren: Zum einen die DGMG (Deutsche Grundbesitz Management GmbH), eine 100%ige Tochter der Deutschen Bank, deren Chef zugleich Geschäftsführer der Viktoria Quartier Entwicklungsgesellschaft ist. Zum anderen die Viterra Gewerbeimmobilien GmbH, ein Abkömmling von Deutschlands größtem Immobilienunternehmen Viterra AG aus Essen. Diese entstand 1998 aus der Zusammenführung von Raab Karcher AG und Veba Immobilien AG und gehört seit der Fusion von Veba und VIAG zum E.on-Konzern, dessen Hausbank wiederum die Deutsche Bank ist. Allein in den 90ern investiert Viterra in der Hauptstadt rund eine Milliarde Mark. Von Anbeginn auch dabei die Berliner Firma Realprojekt als Konzeptentwickler und Vermarkter, die sich schon beim Umbau einer Fabrik zu den »Paul-Linke-Höfen« einen Namen machte.



Als Glücksfall bezeichnen die Projektentwickler, daß schon frühzeitig die Berlinische Galerie, sprich das Landesmuseum für moderne Kunst, Photographie und Architektur, fürs »Viktoria Quartier« gewonnen werden kann. In der Tat sieht anfangs alles rosig aus. Seit langem obdachlos, soll die Galerie nun größter Einzelnutzer im Quartier werden und ein schlüsselfertiges Gebäude samt Grund und Boden zu einem Festpreis von 23,5 Millionen übernehmen. Man träumt vom außergewöhnlichen Museumserlebnis in 14 Meter hohen Kellern und Synergieeffekten für beide Seiten. Die Kunst als Mehrwertfaktor für die Immobilienwirtschaft. Noch im Sommer dieses Jahres, als der Schmiedehof feierlich übergeben wird, klopft man sich stolz auf die Schultern: Von den 60 erbauten Wohnungen seien die meisten verkauft, und das zum Schnäppchenpreis von 5000 Mark pro Quadratmeter …

Indes ziehen sich über den Kreuzberger Lofts dunkle Wolken zusammen. Die Berlinische Galerie betrachtet die 7000 Quadratmeter zu 23,5 Millionen eher als Notlösung und errechnet für zusätzliche Depots und eine dauerhafte »große Lösung« weitere 30 Millionen. Unklar scheint außerdem, wie die feuchten Gewölbe auszutrocknen und die Denkmalschutzauflagen zu gewährleisten sind. Zu allem Übel gibt es Knatsch mit dem Studentendorf in Schlachtensee, das ursprünglich als Tauschobjekt für die Galerie im Quartier vorgesehen ist. Am Ende wird dessen Verkehrswert neu ermittelt und nach aktuellen Bodenrichtwerten schließlich auf 53 Millionen beziffert. Also annulliert man das Geschäft und zahlt den Investor mit 23,5 Millionen aus dem Etat der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung aus, abgesichert durch eine Bürgschaft der Deutschen Bank. Nebenbei – der Bauantrag für das Museum soll erst im Oktober 2001 abgegeben worden sein.

Im Umfeld geht es nicht weniger spannend zu. Bereits 1999 steigt ein Investor aus dem Projekt aus, sein Name dringt leider nicht an die Öffentlichkeit. Danach »kollabiert« die Vermarktung, berichten Insider. Und Realprojekt firmiert nun als Artprojekt und will derweil 100 Millionen in den Umbau einer Brauerei an der Greifswalder Straße stecken.



Droht etwa für Kreuzberg zum dritten Mal Gefahr aus dem Osten? Wie kam es zu den offensichtlichen Fehlkalkulationen? Warum änderte man die Pläne nicht, als Viterra-Manager vor zwei Jahren feststellten, daß »die Erwartungen an die Mietentwicklung weit überzogen« seien und daß »auf überteuerten Grundstücken … keine preiswerten Häuser« gebaut werden könnten? Was meint man im Fachjargon mit »Wertberichtigung« und für wen würde sich eine eventuelle Abwertung des Grundstückspreises auszahlen? Merken routinierte Investoren immer erst nach Jahren, daß sich »wirtschaftliche Rahmenbedingungen« verschlechtern und Risiken »nicht mehr eingrenzbar« seien? Mit wem hatten und haben es eigentlich Berlins Kultursenator und Kreuzbergs Stadtbaurat beim »Viktoria Quartier« zu tun? Bislang jedenfalls kaum mit laienhaften Kleingewerbetreibenden, die nur die Krümelreste auf dem Immobilienmarkt aufpicken. Ist das Kapital wirklich ein solch scheues Reh?

Die Zukunft des Quartiers jedenfalls ist unsicher. Auch weil die anvisierte kreative Klientel nicht mehr mitspielt. Spätestens seit Anfang 2001 zeichnet sich ab, daß Architekten, Designer und Multimediafirmen in eine tiefe Krise getrudelt sind. Die Nachfrage nach Bürolofts hat dramatisch abgenommen, Vertragsabschlüsse sind um 80 Prozent zurückgegangen, man befürchtet Mietpreisverfall bis zu 25 Prozent. Das Desaster bekommen Interessenten auch von den Maklern des »Viktoria Quartiers« bestätigt: Zwar sind die Townhouses am Viktoriapark seit Monaten bezugsfertig, doch derzeit nicht vermietbar, da sie dem inzwischen eingeleiteten Insolvenzverfahren unterliegen. Bei den 80- bis 200 Quadratmeter-Lofts in den südlichen Stallungen, die noch zu haben sind, hat man die Zielmiete von 24,50 DM vorerst auf 14 DM heruntergeschraubt. Baustellenrabatt – vorsichtshalber gleich für drei Jahre! Auch einige Mieter im Quartier können ein Klagelied anstimmen. Händeringend suchen sie nach Verantwortlichen, die ihnen Wasserschäden an Decken, wacklige Parkettfußböden oder undichte Fenster reparieren. Bauunternehmen sitzen auf unbezahlten Rechnungen.

Seit die Investoren Ende September den Insolvenzantrag stellten und der letzte Bauarbeiter sein Werkzeug ins Auto packte, ist die Vision vom urbanen Dorf der neuen Kreativen in die Ferne gerückt. Peter Strieder, Senator für Stadtentwicklung, soll sich bislang erfolglos um einen Termin beim Insolvenzverwalter bemüht haben. Dennoch verbreitet er in seinem Wahlbezirk Zweckoptimismus und verspricht, daß das »Viktoria Quartier« »auf jeden Fall langfristig entwickelt werde«. Wie sagt der Volksmund: Den Narren macht die Hoffnung reich.

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